“可能有人认为，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以质量低一些、配套差一些，这是个误解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更应该建成‘好房子’，这是政府应该做到，也应该做好的事情。”
—————
构建房地产发展新模式的最新进展如何？怎么建设“好房子”？保障性住房下一步如何发展？8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部相关负责人对这些问题进行了一一解答。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还有很大潜力和空间。
“中国式现代化，民生为大。”倪虹在发布会上谈到，民生性强是住房城乡建设工作最突出的一个特点。下一步，住建部将以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，统筹推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这几年住房工作全面回归民生导向，体现出民生为大。
构建房地产发展新模式
关键是找准居民新期待
加快构建房地产发展新模式是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策，也是进一步全面深化改革的重要举措之一。
“推动高质量发展，应在加快构建房地产发展新模式上取得新突破。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，房地产发展新模式是一项系统工程，涉及土地制度、金融制度、财税制度和行政管理制度等改革，这需要一个过程，要不断探索实践。
当下，构建房地产发展新模式的内涵正在变得明晰。倪虹解释，构建房地产发展新模式可以概括为四个方面，在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子；在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求；在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础；在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
“打造房地产新模式，关键是找准居民的新期待，从住房供给侧推动改革，从住房、配套、品质、环境、可支付等角度落实好房子。”李宇嘉谈到，此次住建部再次从理念、体系、制度、要素四个维度阐述了房地产新模式的内容，让这一新模式变得更为清晰。
谈及构建房地产新模式的进展，住房和城乡建设部副部长董建国在发布会上表示，住建部和有关部门一起正在重点推进六方面工作，其中包括完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；以及建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。
“人、房、地、钱”要素联动机制是构建房地产新模式的关键一环，即从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，“人、房、地、钱”要素联动也就意味着未来人口规模大、人口持续流入的地区将获得更多土地、资金等资源，资源集聚效应进一步强化，未来房地产市场空间预计也会更大。
近年来，取消预售制的呼声渐高，老百姓期待买房能实现“所见即所得”。因此，不少地方推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。据中指研究院监测，2023年以来，北京、深圳、郑州等地已经成交多宗现房销售地块，部分城市也在鼓励支持房企现房销售。
陈文静认为，短期来看，各地或将继续稳步推进现房销售，更多城市有望在土地端推出试点。同时继续完善预售制度，比如优化预售资金监管、调整预售门槛并优化办理流程等。
房屋养老金问题一直备受关注。董建国介绍，目前，上海等22个城市正在试点，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。董建国表示，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
把新房子建成“好房子”
把老房子改造成“好房子”
在房地产新发展模式下，老百姓对房子的需求从“有没有”转向了“好不好”，对“好房子”充满了新期待。什么是“好房子”？倪虹表示，“好房子”有绿色、低碳、智能、安全四个特征，具体来看，绿色就是让人们住得健康；低碳就是为居民省钱，也为社会节能；智能就是让居民用得更方便，目前，电动汽车的数智化程度很高，已经成为移动终端，“好房子”应该成为一个不动的更大智能终端，有很多的应用场景；安全就是让居民住得安心和放心。他也谈到，“‘好房子’的内涵还需要在实践中进一步创新发展和不断丰富。”
在安全方面，他解释，一是房屋的本体安全，结构要牢固，抗震防灾。二是设施设备的使用要安全，在水、电、气、热和电梯等设备上安装一些传感器，有问题的时候能够报警。三是使用人的安全，通过智能物联能够发现家里有意外的情况，老人、小孩在家里能够得到保护。
近期，市场关于新一代住宅的讨论十分火热，“第四代住宅”的概念正在悄然兴起，“第四代住宅”又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。
中指研究院研究副总监徐跃进认为，相较而言，“第四代住宅”具有公摊低、景观好、生活空间多元化等优势。他关注到，为了发展“第四代住宅”，部分城市出台了相应的支持政策，其中包括对计容规则进行调整，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积，这些调整有利于减小公摊面积，提升得房率。未来，或许会有更多城市跟进出台类似政策。
徐跃进认为，在新趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。
建设“好房子”有可能成为一个新赛道。在倪虹看来，“好房子”要有好标准、好设计、好材料、好建造以及好服务，建设“好房子”需要从这五个方面下功夫。
另外，在把新房子建成“好房子”的同时，也要结合城市更新，想办法把老房子改造成“好房子”。倪虹说，“有了‘好房子’，我们还要建设‘好小区、好社区、好城区’，让人民群众生活得更舒心、更安心。”
保障性住房更应该建成“好房子”
保障性住房托起了不少新市民、青年在城市的“安居梦”。“关于住房，一个是保障，一个是市场，这（要）两手抓、两手都要硬，还要协调。”倪虹说。
今年，多地加快推进“配租+配售”“两条腿走路”的保障房体系建设。其中，配售型保障性住房的建设，加快解决工薪收入群体的住房困难；多地以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化的方式，提供配租型保障性住房，从而解决好新市民、青年等群体的住房问题。
董建国说：“对列入今年计划建设的项目，落实好财税、土地、金融等支持政策，加快项目开工、建设进度，加强工程质量安全监管，尽早开展配租、配售，让群众早日实现入住。”
为了进一步加大保障性住房的建设和供给，董建国表示，下一步，住建部将会同有关部门抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设以及抓“好房子”样板。
一些青年和新市民在租赁或购买保障性住房时可能会遇到一个痛点：这类房子不少处在较为偏远或者交通不太便利的区域，不方便他们通勤。对此，董建国也谈到，在抓规划编制方面，将“把保障性住房优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，促进实现职住平衡”。
住建部还将加强项目的谋划和储备，做好明后年项目的前期工作，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。
陈文静认为，接下来，各地将持续完善住房供应体系，增加保障性住房建设和供给，各地要坚持“以需定建”“以需定购”。未来一段时间，预计将有更多城市或地区公布住房发展相关规划，而更多关于不同类型住房的供给规模、区位、需求结构等细化内容公开，有利于企业更好地参与其中。
据中指研究院监测，目前，约60城表态支持国企收购存量房用作保障房，其中超25城发布了征集公告，对收购价格、收购项目的面积均有一定要求。陈文静预计，未来，更多城市将会跟进发布征集公告，加快收购存量房用作保障房相关进程。
“可能有人认为，‘好房子’是改善性住房、商品房追求的，保障性住房就可以质量低一些、配套差一些，这是个误解。保障性住房是政府工程，是民心工程，保障性住房更应该建成‘好房子’，这是政府应该做到，也应该做好的事情。”董建国表示，今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。目前，各地已经确定了一批保障性住房示范项目，按照“绿色、低碳、智能、安全”的要求开展“好房子”建设，不断提升保障性住房的品质，努力让群众住得健康、住得安全方便。
